1 octubre 2019

Tratamiento fiscal de las entidades patrimoniales en la actividad de alquiler de bienes e inmuebles

Con el presente artículo pretendemos realizar una llamada de atención en una materia que afecta a las sociedades dedicadas al alquiler, concretamente, vamos a efectuar un rápido esbozo de la fiscalidad de las entidades patrimoniales en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades.

En el artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto de sociedades (en adelante LIS) se define el concepto de actividad económica  y, en el caso concreto  del arrendamiento de inmuebles se establece que existe tal actividad económica solo  cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona con contrato laboral a jornada completa.

Además hay que tener en cuenta también, en el artículo 5.2 de la LIS, se establece que tendrá la consideración de entidad patrimonial aquella sociedad en la que más  de la mitad de su activo esté constituido por valores o por elementos patrimoniales no afectos, en los términos establecidos anteriormente respecto a la realización de una actividad económica.

Según lo dispuesto en el artículo 101 de la LIS, en aplicación, de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión (ERD), se considerará una ERD aquella empresa que durante el periodo impositivo anterior tenga un importe neto de la cifra de negocios inferior a 10.000.000  € y ejerza una actividad económica en los términos establecidos anteriormente.

Sobre la base de lo anterior, existen multitud de pymes tenedoras de inmuebles que se dedican a la gestión de su patrimonio inmobiliario y al alquiler que pueden tener la consideración de entidades patrimoniales. Y lo anterior, porque no ejercen actividad económica por no disponer de una persona con contrato laboral a jornada completa. Por tanto, el no disponer de esta actividad calificada como económica en el ámbito fiscal puede originar dificultades a la hora aplicar los incentivos fiscales en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades.

Detallamos a continuación aquellos incentivos fiscales, que pueden aplicar las ERD, y que no son de aplicación en caso de que una empresa tenedora de inmuebles se considere entidad patrimonial en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades:

  • Tipo de gravamen reducido del 15% para las entidades de nueva creación durante los dos primeros años, según lo dispuesto en el artículo 29 de la LIS.
  • Libertad de amortización con incremento de plantilla para elementos nuevos del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas.
  • Amortización acelerada para elementos nuevos del inmovilizado intangible, material e inversiones inmobiliarias: se puede multiplicar por 2  el coeficiente máximo establecido en las tablas oficialmente aprobadas en el artículo 11 de la LIS.
  • Pérdidas por deterioro de los créditos por posibles insolvencias: es deducible el límite del 1% de los deudores existentes al final del periodo impositivo como posibles insolvencias de deudores.
  • Reserva de nivelación: se permite reducir la base imponible del impuesto en un 10% a cuenta de futuras pérdidas que la empresa pueda tener. La cantidad deducida se debe revertir en el quinto ejercicio posterior al deducido o en uno anterior en el caso de que la empresa tuviera pérdidas. Ello supone un diferimiento en el  pago del impuesto sobre sociedades que permite anticipar futuras pérdidas y mejorar la liquidez a través del pago del impuesto.
  • Amortización acelerada para determinados elementos adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero: es deducible la amortización de estos bienes con el límite de multiplicar por 3 los coeficientes lineales máximos establecidos en las tablas oficialmente aprobadas y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 106 de la LIS.

También hay que tener en cuenta que si no se ejerce actividad económica, también pueden existir dificultades para aplicar otros incentivos fiscales en la tributación del patrimonio inmobiliario en el seno de la empresa familiar, tanto en el Impuesto sobre el Patrimonio para las participaciones de los socios personas físicas y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los herederos o donatarios de las participaciones de estas empresas.

En conclusión, una sociedad tenedora de bienes inmuebles dedicada al alquiler se encuentra en diversas limitaciones a la hora de aplicar beneficios fiscales, dependiendo de si realiza una actividad económica o no.

Soledad Ortolá Domenech, Gerente Auren Abogados y Asesores

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