10 junio 2019

Tratamiento fiscal de los alquileres turísticos

En el presente anuncio efectuamos un recordatorio sobre el tratamiento fiscal del arrendamiento de inmuebles para uso distinto al de vivienda, concretamente, nos referiremos al arrendamiento para fines turísticos, y analizaremos la imposición en el Impuesto sobre el Valor Añadido, en el Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas, y en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Según se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, constituye alquiler turístico la cesión temporal de uso de una vivienda debidamente amueblada y equipada comercializada en canales de oferta turística con finalidad lucrativa. Por otra parte, se considera arrendamiento para uso distinto al de vivienda aquel que tenga como destino primordial un uso distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Atendiendo a estas definiciones, detallamos el tratamiento fiscal de los rendimientos derivados del arrendamiento turístico:

a) En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido:

En el artículo 20.uno.23º, b) de la Ley 37/1992 del IVA (en adelante, LIVA), se establece que están exentos del IVA los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados a vivienda; la exención no comprende, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

La doctrina administrativa interpreta que estamos ante el supuesto de prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera en aquellos casos de prestación de servicios al cliente de forma permanente y continuada durante su estancia (limpieza periódica del inmueble, cambio de ropa de cama y baño, y puesta a disposición de otros servicios como prensa, custodia de maletas, alimentación y restauración); por contra, no se considera que se prestan estos servicios cuando: a) el servicio de limpieza y cambio de ropa se presta únicamente a la entrada y salida del periodo contratado por cada arrendatario; b) se prestan servicios de limpieza a las zonas comunes del edificio; y, c) se prestan servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones del inmueble tales como fontanería, carpintería, cristalería, etc.

En definitiva, los ingresos por arrendamiento de alojamientos turísticos estarán exentos de IVA si no se prestan los servicios complementarios propios de la industria hotelera y, en caso contrario, tributarán al 10% de IVA por aplicación del artículo 91.uno.2.2º de la LIVA.

 b) En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas:

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de inmuebles destinados a viviendas tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Para que proceda esta calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición del inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Al rendimiento neto del capital inmobiliario no le resultará de aplicación la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF ya que los arrendamientos turísticos no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal y con finalidad turística.

Además, en los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión por arrendamiento, se consideran también rendimientos del capital inmobiliario la correspondiente imputación de renta inmobiliaria en aplicación de lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley del IRPF.

No obstante lo anterior, los rendimientos del arrendamiento turístico se pueden considerar como rendimientos de actividades económicas en los siguientes supuestos: a) cuando el arrendador ceda el uso del inmueble y se presten los servicios propios de la industria hotelera: y, b) cuando sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la realización de la actividad económica de arrendamiento por parte del empresario.

c) En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes:

También para las personas físicas no residentes propietarias o con derechos de uso y disfrute de inmuebles situados en España, y atendiendo a lo dispuesto en cada uno de los Convenios de Doble Imposición suscritos por España, los rendimientos obtenidos por los alquileres turísticos  pueden tributar conforme a la Ley española.

De la misma manera que en el apartado b) anterior se pueden considerar, por un lado, como rendimientos del capital inmobiliario con un tipo de gravamen del 19% para los residentes en la UE, Islandia y Noruega o del 24% para el resto de contribuyentes no residentes, y por otro lado, como rendimientos de actividades económicas por medio de Establecimiento Permanente (EP) con un tipo de gravamen general del 25%.

En los últimos años está en auge el uso del alojamiento privado para fines turísticos en España, y la doctrina administrativa no ha sido ajena a este incremento en el uso de los servicios de alojamiento turístico, por lo que ha desarrollado una intensa labor doctrinal que no permite afirmar que en la actualidad gozamos de mayor seguridad jurídica a la hora de interpretar la imposición que afecta a este tipo de arrendamientos.

Soledad Ortolá Domenech, Gerente Auren Abogados y Asesores.

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