31 mayo 2018

Efectos del arrendamiento temporal de la vivienda habitual

Nos encontramos en pleno proceso de confección y presentación de las autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio 2017 y estamos viendo que cada vez es más habitual que particulares alquilen de su vivienda habitual durante períodos en los que no hacen uso de la misma, bien sea por ausencias vacacionales, o porque se utilizan otras viviendas de su propiedad.

Esta utilización de un inmueble que tiene la consideración de vivienda habitual genera dudas a la hora de aplicar en el IRPF, entre otros, los beneficios fiscales de deducción por adquisición de vivienda habitual, exención por reinversión en vivienda habitual y no generación de ganancias patrimoniales en supuestos de transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.

En el ámbito del IRPF se entenderá como vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años, lo que supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente durante ese lapso temporal y sin que esta circunstancia se vea alterada por las denominadas ausencias temporales. Partiendo de esta definición nos planteamos qué sucede en el IRPF con éste inmueble que ha sido considerado como vivienda habitual si procedemos a su alquiler temporal.

En el ámbito de la deducción por vivienda habitual  la Administración tributaria (ver, la resolución de la Dirección General de los Tributos a consulta vinculante con nº V3262-17 de fecha 21 de diciembre de 2017) tiene establecido que: “…de ser arrendada la vivienda, aunque sea por cortos períodos de tiempo –uno o dos meses- perderá el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, los beneficios fiscales asociados a la vivienda habitual”, en consecuencia, se va a considerar que no podemos aplicar la deducción por vivienda habitual mientras dure el alquiler temporal, sin perjuicio de que una vez finalizado éste, y siempre que se cumplan nuevamente con los requisitos establecidos al efecto, pueda volverse a iniciarse la aplicación de esta deducción.

Por lo que respecta a supuestos de transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o de exención por reinversión en vivienda habitual, se entenderá que se está transmitiendo la vivienda habitual cuando la edificación constituya la vivienda habitual en el momento de la transmisión o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, y por tanto, el hecho de arrendar temporalmente la vivienda habitual no determinaría la pérdida de estos beneficios fiscales si el alquiler no se produce con anterioridad al plazo de los dos años antes referido.

Y por último también nos hemos planteado qué sucede en el ámbito de la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF (es decir, las rentas que se presume genera, entre otras, una vivienda que no estamos utilizando como vivienda habitual, que no está arrendada y que tampoco está afecta a una explotación económica) cuando un inmueble pierde la consideración de “vivienda habitual”, concretamente, ¿hay que esperar nuevamente tres años para que vuelva a tener ésta consideración?, y si esto es así, ¿en este lapso temporal deberíamos considerar que se deben imputar rentas inmobiliarias ya que nos encontramos ante un inmueble que no tiene la consideración de “vivienda habitual”?

En este sentido hay que indicar que la propia Administración tributaria (ver Informe de fecha 17 de marzo de 2000) ha interpretado que no será necesario esperar al trascurso de los tres años para que el inmueble vuelva a tener la consideración de vivienda habitual, y por tanto, desde que volvamos a ocuparla con carácter de permanencia tampoco deberemos imputar rentas inmobiliarias por esta vivienda en nuestro IRPF.

En definitiva nos encontramos ante nuevas formas de intervención de los particulares en las prestaciones de servicios que tienen trascendencia en el ámbito tributario y en las que entendemos que los posibles efectos impositivos deben ser una de las variables a considerar en la toma de decisión, concretamente respecto de un hipotético arrendamiento temporal de nuestra vivienda habitual.

Ricard Pérez Miñana, Socio Auren Abogados y Asesores Fiscales.

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