11 julio 2018

Retenciones y alquiler turístico

No cabe duda de que, actualmente, uno de los temas estrella tanto desde el ámbito administrativo como desde el punto de vista tributario es el relativo al “alquiler turístico. Es como si la simple utilización del término “alquiler turístico” actuase como una fuerza atrayente, dotando de luz propia cualquier aspecto que en relación con el mismo se trate, ya sea desde el punto de vista civil, administrativo o tributario.

Obviamente la Administración tributaria no es ajena al fenómeno del “alquiler turístico”, particularmente por el movimiento económico que representa y la cierta opacidad con que se ha venido moviendo. Y entre otros aspectos uno que ha preocupado, pues además es un instrumento de control del fraude, es el relativo a la forma de gestionar el alquiler turístico por las empresas comercializadoras y demás plataformas de internet.

En particular la cuestión se centra en la forma de cobrar los honorarios por parte de las plataformas comercializadoras cuando gestionan el alquiler de inmuebles en España propiedad de no residentes y la obligación de practicar retención en los pagos de las rentas a los propietarios

Recientemente esta última cuestión ha sido analizada recientemente por la Consulta V0367-18 de 12/02/2018 conforme a ella se precisan diversas cuestiones de gran trascendencia y que deben ser tenidas en cuenta por quienes habitualmente realizan dichas actividades, que ciertamente, al menos en las zonas turísticas, son muchas, y ello por cuanto la cuestión relativa a la Obligación de retener por parte de dichas empresas por las rentas abonadas a las personas físicas no residentes en España es una cuestión que trae de cabeza,como lo es asimismo la relativa a la base imponible y al tipo aplicable.

Como es sabido, las rentas obtenidas por los no residentes en España cuando alquilan sus inmuebles situados, asimismo, en España, pueden someterse a tributación en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), con arreglo al artículo 13.1 del TRLIRNR, tanto cuando sea cuando realicen actividades o explotaciones mediante establecimiento permanente (letra a) “rentas de actividades o explotaciones económicas realizadas mediante establecimiento permanente situado en territorio español); como cuando sea por los simples rentas de los inmuebles (letra g) “rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a éstos”.

Pues bien, nuestra Dirección General de Tributos (DGT) que ya había analizado estas cuestiones con anterioridad (en su consulta vinculante núm. V1241-17, de 19/05/2017),  viene a indicar que la calificación como renta obtenida mediante establecimiento permanente se daría cuando, conforme a lo previsto en el artículo 27 de la LIRPF quepa calificar los rendimientos como derivados del ejercicio de una actividad económica, es decir cuando se tenga una persona contratada con contrato laboral y jornada completa (aunque en ocasiones se pretendido por la Agencia llegar aún más lejos hablando de que eso podría ser incluso insuficiente creando el correlativo desasosiego entre los profesionales que si hay algo que tememos es a la inseguridad jurídico-tributaria).

Por lo tanto, no siendo el alquiler turístico un simple arrendamiento de inmuebles, la opinión de la DGT es que,si el alquiler de la vivienda de uso turístico se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como “restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos”, las rentas derivadas del alquiler de la vivienda de uso turístico tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 de la LIRPF. Y no tendrán dicho calificación en caso contrario.

En el caso de que el arrendamiento no se realice como actividad económica, tal renta estará sujetas a tributación en España, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.1.g) del TRLIRNR. En otro caso, su tributación en España dependerá de la existencia o no de un establecimiento permanente, siendo discutible si la tenencia del inmueble sin más constituya tal establecimiento permanente, aunque difícilmente podrán prestarse los servicios propios de la industria hotelera sin una mínima estructura empresarial en el lugar donde se presten tales servicios.

Sentada la anterior cuestión, y ligada íntimamente a ella está la relativa a la obligación de retener por parte de la entidad comercializadora.  El artículo 31.a) del TRLIRNR establece que estarán obligados a practicar retención e ingreso a cuenta respecto de las rentas sujetas a este impuesto que satisfagan o abonen, “las entidades, incluidas las entidades en régimen de atribución, residentes en territorio español”.

En consecuencia, habrá obligación de retener si se pagan rentas y, por ende, no lo habrá si solo se realiza una mediación de pago. Es decir, si la comercializadora simplemente se limita a intermediar percibiendo por ello una retribución por sus servicios, pero no realiza funciones de arriendo y subarriendo.

En opinión de la DGT (conforme se indica en la consulta vinculante que es objeto de análisis) podrá considerarse que la entidad colaboradora realiza una simple mediación de pago y, en consecuencia, no satisface las rentas, cuando los usuarios finales de los inmuebles, es decir, las personas que se alojan en los mismos, identifiquen precisa y claramente al propietario del inmueble, cuantifique el rendimiento y lo ponga a disposición de la consultante para su pago a este último. En el caso de que no se cumplan todas las condiciones anteriores, habrá de considerarse que la entidad consultante no se limita a realizar una simple mediación de pago y, en consecuencia, satisface rentas, por lo que le sería exigible el cumplimiento de las obligaciones materiales y formales que le incumben como sujeto obligado a practicar retención o ingreso a cuenta sobre la base del rendimiento íntegro y al tipo general del 24% salvo que se trate de residentes UE o EEE en cuyo caso será del 19%, a través de los modelos 216 y 296.

Como vemos la DGT, con un criterio bastante pragmático y claramente encaminado a la adopción de posiciones que posibiliten el control y lucha contra el fraude, del que ya hizo gala en las consultas anteriores a la hora de calificar o no el rendimiento como actividad empresarial, viene a hacer depender la obligación de retención de la identificación precisa del perceptor a la hora de imponer o no la obligación de retención. No habiendo tal identificación la plataforma comercializadora vendrá obligada a practicar retención, siendo responsable del ingreso de la cuota y/o de la infracción tributaria por el incumplimiento de tal obligación, lo cual debe ser muy tenido en cuenta por los intermediarios en el alquiler turístico, especialmente dado su condición de responsables solidarios que les atribuye el artículo 9 de TRLIRNR.

Rafael Gil March, Socio de Auren Abogados y Asesores Fiscales (Oficina de Palma) 

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