8 septiembre 2016

La solución de los complejos inmobiliarios privados - 2ª Parte

Continuando con el artículo anteriormente publicado relativo a los Complejos Inmobiliarios, en el que analizamos con carácter general su concepto, naturaleza y objeto de constitución, conviene hacer referencia a tres notas básicas de su régimen que los hacen extraordinariamente útiles para la solución de realidades urbanísticas complejas. Pensemos en dos ejemplos: la necesidad de organizar varios edificios destinados a viviendas que comparten zonas comunes destinadas a jardines, zonas deportivas, y que a su vez, bajo la rasante, comparten un único espacio destinado a garajes que dan servicio a todas y cada una de las edificaciones; o el típico centro comercial con diferentes espacios de uso exclusivo para tiendas, almacenes o superficies de alimentación, que, igualmente a su vez, comparten bajo y sobre la rasante espacios destinados a aparcamiento y comunes de esparcimiento y ocio. A estos efectos, los complejos inmobiliarios pueden organizarse:

a.- Por razón de los usos: pueden dedicarse a usos homogéneos, residenciales o comerciales, o que se destinen simultáneamente a varios usos diferentes, en cuyo caso la ejemplificación es tan variada como la vida misma. Ocurre con cierta frecuencia que un complejo destinado a usos comerciales reserve una parte de la edificación para usos residenciales o terciarios, o incluso talleres. En este caso es muy conveniente que las distintas porciones de edificación dedicadas a usos concretos se organicen unitariamente con normas estatutarias propias dentro del régimen de Propiedad Horizontal o como edificios destinados exclusivamente a un uso específico.

b.- Por la morfología de su edificación: Por la morfología edificatoria los complejos inmobiliarios pueden organizarse tomando como base diferentes construcciones en régimen de edificación abierta, con elementos comunes específicos de cada edificación en su organización concreta de Propiedad Horizontal; y con elementos comunes a la totalidad de los elementos privativos o algunos de los elementos privativos. Por ejemplo, en un complejo inmobiliario privado con 12 bloques en régimen de edificación abierta pueden montarse instalaciones dedicadas a campos de tenis o piscinas o ambos usos que se constituyen como elementos comunes de todos los bloques o fincas especiales del complejo, o pueden también destinarse tales superficies a piscinas o pistas de tenis o a ambos usos atribuidas como elementos comunes restringidos a 2 de los bloques, en cuyo caso si se desarrollara este ejemplo habrá 6 grupos de elementos comunes restringidos atribuidos cada uno de ellos a 2 bloques distintos de los 12 que integran el complejo.

c- Por el ritmo de construcción. En caso de que se construya el complejo a lo largo de varias edificaciones distintas, estas pueden levantarse simultáneamente o por fases. Cada una de las fases deberá ser objeto de la correspondiente declaración de obra nueva, si bien es preciso tener en cuenta la conveniencia de que su régimen jurídico aparezca previamente delimitado en las reglas estatutarias del complejo para evitar la necesaria modificación y adaptación de tales reglas cuando se culmine cada fase constructiva.

Sin perjuicio de los costes fiscales que la constitución de los complejos tiene necesariamente, cuestión a la que nos referiremos en posteriores artículos, a modo de conclusión debemos resaltar la utilidad práctica de un régimen que si bien de inicio puede suponer un coste de constitución, a la larga ahorra en todo tipo de problemas. Pensemos por ejemplo en la organización de las comunidades complejas de vecinos que han de prever exactamente el régimen de pago por parte de cada uno de los propietarios de los pisos o locales de sus cuotas participación sobre los elementos comunes, la utilización de estos últimos según convenga, y, sobre todo, teniendo en cuenta la legislación básica sobre propiedad horizontal, su mantenimiento y régimen de reparaciones. Todo este conjunto de problemas y situaciones no son posibles de resolver mediante la constitución de servidumbres de uso o paso, según el sistema tradicional previsto en el Código Civil.

Juan Arnaiz Ramos, Asociado – Abogado Auren Vigo

Derecho Administrativo, Urbanístico e Inmobiliario

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