Birgit Ennemoser (birgit.ennemoser@auren.de), Geschäftsführerin Personal Services
Aufgrund Wohnraumknappheit und steigender Mieten scheint die Mitarbeiterwohnung als Lohnbestandteil wieder an Bedeutung zu gewinnen, was der Gesetzgeber durch eine besondere steuerliche Ermäßigung für Arbeitnehmer anerkennt.
Der Begriff Wohnung setzt voraus, dass die selbstständige Führung eines Haushalts möglich ist. Nicht begünstigt ist daher die Gewährung einer Gemeinschaftsunterkunft; diese wird mit dem amtlichen Sachbezugswert im Sinne bewertet.
Abweichend vom obigen Grundsatz enthält § 8 Abs. 2 S. 12 EStG zur steuerlichen Subvention einen Bewertungsabschlag für die verbilligte Überlassung einer Wohnung. Danach ist kein Sachbezug anzusetzen, soweit
Der Bewertungsabschlag gilt nicht nur für die verbilligte Überlassung, sondern sogar für die gänzlich unentgeltliche Überlassung einer Wohnung. Der Bewertungsabschlag begrenzt den Sachbezugswert also seiner Höhe nach und wirkt damit wie ein Freibetrag, auch in der Sozialversicherung.
Als ortsüblicher Mietwert ist die Miete anzusetzen, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist. Bei Anwendung eines Mietspiegels ist die Vergleichsmiete der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen.
Wird mit dem Arbeitnehmer eine Miete vereinbart, die mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts entspricht, ergibt sich kein steuer- und beitragspflichtiger Sachbezug.
Unterschreitet die Zuzahlung des Arbeitnehmers zwei Drittel des Mietwerts, kann der Sachbezug außer Ansatz bleiben, wenn
Überlässt der Arbeitgeber Wohnungen überwiegend an fremde Dritte (=Wohnungsunternehmen), kann alternativ der Rabatt-Freibetrag angewendet werden. Der geldwerte Vorteil berechnet sich nach den Mietpreisen, die der Arbeitgeber von Dritten, sprich betriebsfremden Mietern, für vergleichbare Wohnungen verlangt. Bei der Bestimmung des Sachbezugs kann von dieser niedrigeren Miete ausgegangen werden. Dieser Betrag ist um vier Prozent für übliche Rabatte zu mindern. Auf den so ermittelten Preis ist der Rabattfreibetrag von 1.080 Euro jährlich anwendbar.
Unerheblich für die Anwendung des Bewertungsabschlags ist, ob die überlassene Wohnung im Eigentum des Arbeitgebers steht oder vom Arbeitgeber angemietet worden ist. Nur die Anmietung einer Wohnung durch den Arbeitnehmer und die Erstattung der Miete durch den Arbeitgeber fällt nicht unter die Vorschrift, da hier kein Sachlohn vorliegt.
Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten ‒ vollständig oder zum Teil ‒ nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die vereinbarte Miete zzgl. der tatsächlich erhobenen Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete zzgl. umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet.
Entsprechend § 8 Abs. 2 S. 12 EStG ist ein lohnsteuer- und beitragspflichtiger Sachbezug gegeben, sofern der ortsübliche Mietwert mehr als 25 Euro je m² ohne umlagefähige Kosten beträgt. Der Gesetzgeber bringt damit zum Ausdruck, dass die Überlassung besonders hochpreisiger Wohnungen keiner besonderen steuerlichen Förderung bedarf.
Wichtig: Der Bewertungsabschlag stellt keine „feste“ Größe dar und hängt rechnerisch vom ortsüblichen Mietwert ab. Das ortsübliche Mietniveau muss daher regelmäßig überprüft und der Sachbezugswert angepasst werden ‒ gerade bei Überlassung von Wohnungen in hochpreisigen Mietgegenden.
Der Bewertungsabschlag nach § 8 Abs. 2 S. 12 EStG wird gewährt, wenn die Wohnung durch den Arbeitgeber (oder einem von diesem beauftragten Dritten) an den Arbeitnehmer zu eigenen Wohnzwecken überlassen wird.
Eine Weitervermietung bzw. Untervermietung durch den Arbeitnehmer wäre demnach schädlich. Der Bewertungsabschlag entfällt auch, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern bspw. seinem studierenden Kind überlassen würde. Die Nutzung nur durch den Arbeitnehmer selbst und seine Haushaltsmitglieder kann vertraglich sichergestellt werden.
Ungeklärt ist bisher, ob eine Nutzung von Teilen der Wohnung für berufliche Zwecke zum Ausschluss des Bewertungsabschlags führen kann. Die Nutzung eines Raums als Arbeitszimmer bzw. Büro gehört streng genommen nicht zu den eigenen Wohnzwecken. Zur Steuerbarkeit der Veräußerung einer Wohnung nach § 23 EStG hat der BFH aber entschieden, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch noch hin-sichtlich eines Arbeitszimmers vorliegt, das der Arbeitnehmer ausschließlich für seinen Beruf nutzt. Der BFH begründet dies mit der besonderen Verbindung des Büros zur häuslichen Sphäre.
Wichtig: Das Ergebnis des BFH kann u. E. sinngemäß übertragen werden. Der Bewertungsabschlag ist somit auch dann anzuwenden, wenn einer der Räume in der überlassenen Wohnung vom Arbeitnehmer für dienstliche Zwecke genutzt wird. Die Finanzgerichte haben sich hierzu aber bisher noch nicht positionieren müssen.
Ein ganz anderes Ergebnis zeigt sich bei der Überlassung einer Wohnung an einen Arbeitnehmer, der diese als Zweithaushalt im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung nutzt. Insofern lägen beim Arbeitnehmer u. a. in Höhe der Wohnungsmiete abzugsfähige Werbungskosten vor. Bei der unentgeltlichen Überlassung durch den Arbeitgeber liegt in dieser Fallkonstellation somit Werbungskostenersatz vor. Der Werbungskostenersatz ist steuerfrei und beitragsfrei.
Der Bewertungsabschlag gemäß § 8 Abs. 2 S. 12 EStG ist im Rahmen der doppelten Haushaltsführung des Arbeitnehmers nicht anwendbar.
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